热门: 地铁第19名色狼落网   专家称44℃系谣言   持居住证购房免房产税   沪轨交曹杨路站竣工   沪女主播情感闹剧黑幕   蝴蝶效应推高申城“体温”   女婿捅死岳父捅伤妻子   曹杨路换乘通道启用   销售误打彩票送500万   沪10人死于非职业性中暑   星尚美主遭同事抢老公   水价调整月增不超12元   沪热射病已致两人身亡   非户籍者办证条件放宽   沪八月气温再冲极限   
当前位置: 财经频道> 国内财经
【浏览字号:
巴曙松:楼市真正大调整开始 一线城市至少降20%
http://rich.online.sh.cn 2011-11-18 08:27 [来源]:MSN理财

  2.2 区域的分化与行业内的整合将成为常态

  首先,区域内的分化,即随着一线城市过去几年来过快上涨的房价透支了未来的潜力以及城市化速度的放缓,未来一二线城市的竞争将更为激烈,不少龙头企业将加速布局三四线城市,这一趋势在2006年以来即有所强化,但是当前一线城市更为严厉的调控政策及中长期趋势向下的行业环境,将迫使企业在三四线城市以规模化与城市化推动的更快速度集中。

  从我们监测的20大城市2011年以来的交易情况来看,住宅成交面积同比下滑约31.9%,这部分城市占比全国销售面积约19.8%,销售额占比全国约35.5%。而40大城市销售面积和销售额占比全国逐月下降,目前40大城市销售面积占比全国37%,销售额占比全国53.5%。主要因素为一二城市经过近10年的地产开发,需求已达高峰,而众多的三四线城市正在复演一二线城市的发展历程。

图表 3 龙头地产公司1-8月累计销售额增速。数据来源:华创证券

  其次,行业内的整合将会明显加剧,这里的影响因素主要是:1)随着行业逐步进入一个相对较弱的景气循环周期,行业外的资本大举进入房地产的激励下降;2)在银行信贷实施名单制管理和信贷额度控制及回款速度减缓,特别是在资金成本整体上移的情况下,只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道,通过票据、信托、企业债等方式融资,并且融资成本也在显著上升;随着融资环境的恶化,现在一些地产商即使支付更高的融资成本,也难以获得资金支持,流动性压力日益加大。从目前的情况来看,中国的行业整合方式预计不仅会延续海外“以大整小”的模式,不少大型企业由于在顺周期时过度的土地储备扩张可能在当前的情形下面临被洗出的压力,因此,大型房地产企业的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

  在行业整合加速的背景下,龙头企业的市场集中度将会得到明显提升。根据在A股和H股上市的9大地产公司月度销售数据占比全国来看,目前9大地产公司市场占有率为12.5%,同比提高约2.4个百分点。从公开可追溯数据更长的万保金(万科、保利、金地)市场占有率来看,万保金销售额市占率已由05年的1.17%提升到2011年8月份的4.54%。2011年前8个月,我们跟踪的9家上市房企中,除绿城外,销售额增速均大幅跑赢全国同比数据。龙头品牌开发商在产品质量等方面相比小开发商具有较大优势,也使得销售将分流更为转向龙头品牌开发商的产品。总体上,预计龙头开发商市场占有率经过本轮调整以更快的速度增长。

  三、房地产调整的短期宏观冲击:是否导致投资增长显著回落?

  站在当前的时点看,房地产行业的中长期调整的序幕已经打开,但就期短期内对宏观经济的冲击渠道来看,其影响主要体现在对房地产投资下滑可能会改变当前经济平稳回落的节奏。从数据上看,本轮房地产投资周期从2010年5月峰值已经回落,目前已经连续回落13个月,名义增速从38.2%回落5个百分点到33.2%,实际增速从34.6%回落8.1个百分点到26.5%。目前仍处于回落周期之中,随着预售回款速度放缓,未来三个季度房地产投资仍将持续回落。

  参考历史经验,房地产市场短期内显著回落发生的条件是顺周期融资来源的同步急剧收缩和房地产销售同比连续负增长。过去10多年的房地产市场波动周期看,这一回落特征曾经出现在2008年6月,房地产投资名义增速在8个月时间从峰值33.5%大幅度回落32.5个百分点,40%的回落幅度发生在前7个月,60%即20个百分点的回落幅度发生在最后一个月。从先行指标上,在触底之前按揭款连续6个月双位数负增长、定金及预售4个月个位数负增长、信贷资金的大幅收缩以及房地产销售连续12个月高位负增长促成了房地产投资“V”形着陆。

图表 4房地产投资回落周期的历史对比。数据来源:华创证券整理

图表 5 房地产资金来源回落周期的历史对比。数据来源:华创证券整理

  相反,如果不存在房地产销售同比负增长,信贷收缩则往往带来房地产投资的回落相对温和。2004年2月,房地产投资名义增速在24个月时间从峰值57.1%回落至19.7%,第一个月单月回落16个百分点,第二个月单月回落6.5个百分点,在其后的22个月逐步匀速回落,单月平均回落幅度未超过1个百分点。对比而言,信贷同比增速见顶后第一个月从63%大幅回落32.3个百分点、第二个月从30.7%再度大幅回落11.7个百分点,这是造成房地产投资增速在见顶后前两个月大幅度下滑的原因,虽然之后信贷仍然持续收紧,并最终回到个位数增长,但是房地产销售面积同比增速持续稳定在30%左右、销售额同比稳定在40%左右,这是当时的调整成功实现“软着陆”的关键支撑。

  【声明】凡注明"MSN理财"来源的作品(文字、图片、图表或音视频),未经授权,任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载,请与MSN理财频道(msnmoney2008#hotmail.com,将"#"改为"@")联系;经许可后转载务必请注明出处,违者本网将依法追究。

[选稿]: 贝宁
爆料电话:52122211  给热线提意见
复制地址
浏览器限制,请复制输入框中链接和标题给好友、论坛或博客。

| 关于我们 | 联系我们 | 诚聘英才 | 隐私条款 | 广告服务 | 频道合作 | 站点地图 | 客户服务
 沪ICP备09025212号 沪网文[2010]0587-035 营业执照信息
互联网违法和不良信息举报中心 中国文明网 上海青年公益门户网站 放心搜
©1996-2013 上海热线信息网络有限公司版权所有