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巴曙松:楼市真正大调整开始 一线城市至少降20%
http://rich.online.sh.cn 2011-11-18 08:27 [来源]:MSN理财

  首先,参考不同城市居民住房可承受能力的上限空间选择降价幅度。从这个角度看,根据不同城市的房价和收入水平粗略测算,当前北京、上海、杭州、深圳和广州五大一线核心城市的实际月供收入比在80~120%之间,二线城市平均的月供收入比在50~60%之间,三线城市的平均月供收入比则在30~50%之间,基本在合理范围。如果将实际月供收入比与刚性需求可承受的月供收入比进行比较,则一线城市的平均房价降幅应在20~30%之间,二线城市则在10~20%之间,三线城市大致在合理区间。

  其次,参考项目利率水平、融资成本和自有资金的机会成本选择降价幅度。例如,一个定价为15000/平的住宅项目,净利率水平为21%,假设其它条件不变,并进一步假设该项目的自有资金与负债比例为50%,当该项目分别降价5%、10%、15%时,净利率水平分别降为17%、13%、8%,如果平均借贷成本超过8%时,与潜在的机会成本相比,自有资金的收益率将为负,因此,15%的降幅则是极限状态。

[选稿]: 贝宁
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