房产专家

　　通过“以房换房”省税行不通

　　赠予不划算，换房也只能通过买卖方式进行

　　两套房换一套房，听起来似乎是桩不错的买卖。双方直接去房产局登记，换过了房子，也省得掏中介费。若是真的这么划算，干脆以后的人都不要买卖房子了，直接在网上发个帖，换一下不就行了？真有这样的好事吗？昨日记者采访了业内相关人士和部门机构，发现这换房子的打算很难成功。

　　链接地产的店长经理人王静对记者表示，交换房产，就需要到房产交易中心更换权属，也就是更改房产证上的名称。那么只能通过两种方式，交易或者赠予。如果是通过交易的方式，这就和一般交易无异了，与其通过寻找换房人这么低概率的方式，还不如先把房子卖掉，再买新房。

　　记者对此也咨询了房产交易中心和南京市公证处的工作人员。按照相关政策，交易房产持有的时间在5年以内，那么交易房产需要缴纳全额5.55%的营业税；而持有房产的时间在5年以上，那么144平方米以下房源无需缴纳，144平方米以上房源则需缴纳房价升值差额5.55%的营业税。然后，发帖人还需要缴纳个人所得税。目前南京房产交易个税的征收方式是，满5年且是唯一住房的，不征收个税，其他情况需要征收全额1%或者房价升值差额20%的个人所得税。此外，他与交换者还需要为自己所得房产缴纳契税。

　　而如果按照赠予的方式缴纳，赠予双方属于直系亲属的，可直接去房产交易中心办理，并缴纳房产总额3%的赠予税。发帖求换房的情况显然不是亲属关系，这就需要去公证处办理公证，这个费用一般为房产总额的2%。综合来看，赠予的方式需缴纳5%的税费，100万的房产就是5万元。

　　两相比较，如果是不满5年的房产交易，赠予的方式着实便宜很多。“要是真这样，那还卖什么房子，大家都赠予不就行了？”公证处的工作人员对记者表示，赠予其实有一个很大的弊端，就是得赠房产的一方，再次出售这套房产时，个人所得税只能按照全额20%的方式缴纳，也就是说，换到发帖人100万的房产的人，再卖这套房的时候光个税就要交20万元。哪个人愿意呢？因此即便真有人愿意交换，双方基本上也只能通过交易的方式进行。