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中信证券:房价下跌和信用风险会触发政策变化吗?

    政策不一刀切,鼓励刚需和防范资产泡沫并存。

    8月底,国新办举行发布会,强调坚持从实际出发,不搞“一刀切”。九月初,银保监会表态督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。我们认为,随着房价下跌的城市越来越多(根据禧泰数据,2021年8月我国315个样本城市中106个实现房价同比下跌,189个实现环比下跌),政策将逐步加大鼓励刚需的力度。但与此同时,在一二手价差较大的区域,二手限价、房地产税改革试点等政策仍有望进一步扎紧炒房的笼子。

    另外,我们认为需求侧的逆周期调节效果好于供给侧的定向救助——后者不仅意味着道德风险,也无法根本上解决资产质量恶化的问题。逆周期调节也伴随着新生态的建设,尤其是土地市场限制天价地王出现,为信用良好的优质房地产公司扩大市占率提供制度保证。

    产业链预期好转以信用重构明朗为前提。

    竣工面积的高峰到来,但由于信用风险层出不穷,企业资金偏紧,预计房地产开发投资和开工的下降才刚刚开始。而且,尽管不少产业链公司订单饱满,但过去几年的大B策略面临应收款挑战。

   我们相信,由于租赁住房的建设也有赖于地方财政投入和活跃的土地市场,营建需求旺盛很难持续。传统上被视为非周期性的物业管理行业(的确不受开发企业盈利能力下降影响),一旦关联发展商资金链断裂,则可能导致房屋保修责任无人履行,也可能存在变卖物业管理股权风险。祸兮福所倚,一旦信用重构的情况明朗(我们认为资金链断裂毕竟只是个别出现的),我们认为低估值的地产产业链投资机会可能明显。

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本文来源:上海热线综合 作者: 责任编辑:杨宵敏

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