中信证券：房价下跌和信用风险会触发政策变化吗？

    信用重构正在加速推进，部分企业或被动离场，更多企业可能在很长一段时间控制拿地，应付融资偿付要求。政策走向鼓励刚需和防范泡沫并重，销售速度则快速回落。本轮周期和历史上每一轮都有差异，出清速度可能更快，政策演变可能更快，优秀公司的崛起机遇也会更大。

    销售速度快速回落，分化明显，新房略好于二手。

    由于按揭供给有限，许多城市房价处于历史性高位，房价上涨减速本身带来需求回落，购房者也担心部分企业的交付风险，我们预计未来一个季度，房屋销售去化速度继续快速明显下降，并在不同区域结构分化。由于有限的按揭贷款更多投向新房领域，部分城市继续推出二手指导价和限售政策，我们预计二手房去化回落速度更快。我们预计，2021年后五月全国商品房销售额同比下降16%，推动全年商品房销售额小幅增长6%(2021年7月单月，全国商品房销售额同比-7.1%)。布局相对较广的企业可以更加从容应对，但整体降价是保证销售的关键。

    信用重构加速进展，个别企业被动离场，部分企业发展受限。

    我们认为，地产板块有约一半的负债是信用负债，合作项目众多，房地产企业资产和负债结构复杂，信用风险具备传染性。部分公司信用风险暴露，很难成为行业信用收紧的终点，而会成为新信用风险的起点。由于诸多企业无法充分足额，以合理成本实现借新还旧，不少企业需要压低拿地规模，降低未来增速，甚至收缩规模(尽管2021年下半年拿地潜在盈利能力有提升)——因为企业需要用经营回款补融资性现金流的不足。同时，因为不少企业资金成本较高，这类企业的盈利能力会被严重侵蚀。我们相信，2021年四季度起，会呈现少数公司被动离场(处置资产甚至债务重组)，更多企业持续缩减规模的情景。

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