上海这些商圈房价正在上涨
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02、近三年的商圈天花板价格发生了怎么样的变化
为了研究这一情况，我们汇总了18和19两年的新房备案价中的最高价，取其最大值与今年该商圈中最高新房备案价做对比，看看哪些商圈在2020年乘风破浪。
通过这一系列的对比，我们能了解以下两个方面：
1、哪些商圈是目前新房市场持续供应的区域，近三年的价格变化到底如何？上限又在哪里？
2、由于新房供应的不确定性，也可以从侧面看出哪些商圈供应上是稀缺的。
首先来看浦西中心7城区的变化
浦西中心7城区近三年总计32个商圈是开出过新盘的，其中仅仅只有10个商圈在最近两年里都有新盘供应，因为只有这样，才能看出商圈最高备案价的涨幅情况。
结果10个商圈中，7个有上涨，3个下跌。
7个上涨的商圈里，涨幅都不小。其中涨幅前三位之中，有两个都与滨江相关，而长寿路商圈作为普陀的顶级地段，西康路989一出，风头更盖过了1月的锦绣里。
黄浦除去滨江商圈以外，豫园商圈的复地雅园公馆，涨跌幅为2%，说明了市中心地段具有稳中有升的保值属性，和它对标的正是去年复地雅园上一个批次的产品。
整个静安在2020年是没有新盘入市的，于是聚光灯都聚焦在了新静安。而能看出市场变化的集中在环大宁商圈（包括大宁商圈、大宁辐射区域永和商圈）。
如果不了解环大宁商圈，那么你根据图表会清晰得出，今年环大宁商圈的最高备案均价都下跌了，且幅度都超过了20%。换句话说， 环大宁商圈的天花板价格塌了？
实则不然。我们来看下这三年两大商圈的天花板产品形态，便会得出最接近市场的结论。
两大商圈的主力产品就是高层和叠墅，而永和商圈18年商圈的最高备案价正是高层叠墅两种产品形态同时推出的那张预售证，取证价格接近了10万；
而大宁商圈的巅峰王座势必就是大宁金茂府的叠拼产品，18年的年底推出，取证均价12.7万，永和商圈的静安府则是在19年推出的其中一个批次，那个批次没有高层产品，所以价格也到了11万。
另外，从这张图中还能读懂的是，静安府西区最后一个批次收官产品，8.5万的收官价格，比起任何东区还是西区的高层来说，最后一期都具有超高性价比，天花板价格虽然没有突破，但你如果抢到了，那就是赚到了。
最后一点，融创静安映，也包括本月即将登场的仁恒静安世纪，都被看成是接班静安府的优质产品，从本质上来说，作为大宁商圈的高层产品，实则也是突破了去年静安慕舍的8.8万均价，涨幅3.6%。
交大退伍兵哥哥马文斌
