李迅雷:一二线城市的房地产“火爆”得出人意料
从房子的“市盈率”看,中国一直高于国外。发达国家楼市的房租收益率一般要高出房贷利率2-3个百分点,因为租金还得扣除税费等, 而中国一线城市目前的房租收益率不到2%,如上海楼市的市盈率为64倍,深圳为65倍,北京44倍,重庆36倍,远低于5%(20倍)以上的房贷利率。
同时,在过去两年里,除了北京和重庆房价租金比比较稳定外,上海、深圳和杭州的房价租金比仍明显上升,意味着泡沫还在加大。
数据来源:中原地产,中泰证券研究所
因此,就当前而言,投资房地产的盈利模式还是得靠价差收益,与中国早期的股市类似,故中国房地产的泡沫还是明显的。窃以为,用“非理性繁荣”来形容当下楼市,应该是客观的,当然,非理性繁荣不意味房价一定会下跌。
那么,反思一下,11年前,当席勒认为深圳、上海的房价收入比高过纽约二、三倍的时候,是否也进入了非理性繁荣阶段呢?我认为应该还没有。因为他当时没有考虑到中国的城市化进程那么快,北上广深的人口大量流入,居民收入大幅增长,租金收入也水涨船高。那么,按照这个逻辑,再过10年看如今的深沪房价,是否还是属于理性繁荣呢?
那就得看未来十年的我国超大城市的人口流量、收入增速和租金增长率了。人口而言,全国的城市化增速肯定会明显放缓,深圳和广州人口应该还会继续增长,上海、北京的户籍人口估计负增长(人口老龄化),就看人口限制政策会否取消了。收入增速与GDP相关,未来十年GDP增速继续下行;租金取决于供需关系,但总体涨幅也会趋缓。因此, 我对目前中国楼市处于非理性繁荣阶段的结论不变。