中信证券明明：如果房价不再上涨会怎样？

　　二套房房主的换仓行为

　　若房价相对于其他资产的优势不复存在，二套房房主将会倾向于换仓。从日本和德国市场来看，房价再很长一段时期内都没能跑赢股市，同样也不能跑赢债市，因而持有金融资产的性价比明显更高。在房价快速下跌或者长期停滞的过程中，若市场对未来房价疲软形成一致预期，那么作为二套房或者三套房的房主，把手中的房产转为金融资产可能是更好的选择。对于非刚需的首套房购房者而言，推迟购房计划或许也是选项之一。

　　二套房房主出售房产增加供给，居民对房产的增量需求不足。首先，空置的二套房进入市场会增加住宅供给，直接与新建住房竞争，挤压新建住宅的需求。以日本为例，1990年房地产泡沫破灭后，二手住宅成交量一路上行。尽管新房需求在一定时期内维持了相对的景气，但最终带来了日本房屋空置率的高增，在存量二套房的供给压力和需求相对饱和的情况下，新建住宅需求大幅下滑。其次，二套房的成交并不会从总量上增加居民对房产的配置，也不会改变居民资产的宏观结构，仅仅是微观上房产的转移，只有新建住宅才是真正意义上对房产的增配。总结而言，二套房房主的调仓行为既不会增加房产，又挤压了新建住宅，导致房产在总资产中的占比出现下降的可能。

　　结论

　　居民资产长期将由房产向金融资产迁移。从国际经验来看，房价止涨或下降将会使居民资产配置由房产逐渐向金融资产转移。我国居民资产中房产的仓位较高，在“房住不炒”，房价增速放缓的大背景下，居民资产配置由房产向金融资产转移是大势所趋。但是考虑到当前二三线房价增速仍然相对可观，叠加“稳房价”的目标，房产的配置比例虽然大概率见顶。因此，居民减配房产，增加金融资产配置将是一个潜移默化的过程。同时，在房价上涨预期逐渐弱化的情况下，二套房房主换仓可能是主要的推手。

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