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中信证券明明:如果房价不再上涨会怎样?

  结论:从国际经验来看,房价止涨或下降将会使居民资产配置由房产逐渐向金融资产转移。我国居民资产中房产的仓位较高,在“房住不炒”,房价增速放缓的大背景下,居民资产配置由房产向金融资产转移是大势所趋。但是考虑到当前二三线房价增速仍然相对可观,叠加“稳房价”的目标,房产的配置比例虽然大概率见顶,但也不至于快速下行。因此,居民减配房产,增加金融资产配置将是一个潜移默化的过程。在房价上涨预期逐渐弱化的情况下,二套房房主换仓可能是主要的推手。

  正文

  根据《中国家庭财富调查报告2019》,我国城镇居民资产以房产为主,占比超过70%,这在很大程度上源于过去房价的飞速上涨。然而,随着政策控房价的态度越来越明确,今年不少地区房价出现了一定程度的调整。那么,如果未来房价止涨,居民资产结构将如何变化?

  国内房价与居民资产配置

  居民“重仓”房产

  过去二十年,中国房地产市场蓬勃发展,投资房地产的收益超过了大部分资产。以2005年作为时间起点,直到2017年底,70大中城市新建住宅价格指数年化收益4.76%,高于国开债总财富指数的年化收益3.88%。与股票相比更是如此,沪深300近十年来大致处于震荡状态,投资房地产的超额收益非常明显。这也是中国居民重仓地产的原因之一。

  在中国居民的资产配置中,地产的仓位最重。根据经济日报社发布的《中国家庭财富调查报告2019》,城镇居民的资产中有71%投资于房地产,而其他资产主要是金融资产的占比仅有29%左右。农村居民的资产中房产占比相对较低,为52%。相比之下,不少发达国家居民资产中房产的占比在50%以下,以下文将要探讨的几个国家为例,德国占比在56%左右,新加坡43%,日本则不到36%。

  与重仓房地产相对应,中国居民持有金融资产的比例明显偏低。根据广发银行与西南财大共同推出的《2018中国城市家庭财富健康报告》,中国城镇居民持有金融资产的比例仅有11.8%,远低于大部分发达国家水平。另外,从金融资产的结构来看,银行存款的比例略高——在有数据可查的35个OECD国家中,仅有8个国家的存款和现金占家庭金融资产比例超过了50%。

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本文来源:明晰笔谈 作者:明明 责任编辑:赵瑜

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