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中信证券明明:如果房价不再上涨会怎样?

  报告要点

  根据《中国家庭财富调查报告2019》,我国城镇居民资产以房产为主,占比超过70%,这在很大程度上源于过去房价 的飞速上涨。然而,随着政策控房价的态度越来越明确,今年不少地区房价出现了一定程度的调整。如果未来房价止涨,居民资产结构将如何变化?

  城镇居民资产中房产的“持仓”比例超过70%。过去二十年,中国房地产市场蓬勃发展,投资房地产的收益超过了大部分资产。在中国居民的资产配置中,地产的仓位最重。根据经济日报社发布的《中国家庭财富调查报告2019》,城镇居民的资产中有71%投资于房地产。与之对应的是,中国城镇居民持有金融资产的比例远低于大部分发达国家水平。

  地产投资逐步回归正常收益,增持房产的根基发生动摇。从百城住宅价格指数看,各线城市房价增速均在放缓。一线城市房价自2018年开始涨速归零,二三线城市增速均呈现逐渐放缓的趋势,目前同比已经降至5%以下。如果进一步下降,未来预期收益率不排除低于部分固定收益类产品的可能。从结构上看,部分城市房价已经出现了明显的压力。如果房价不涨了,居民资产结构会发生变化吗?我们希望借鉴国外经验作为佐证。

  部分发达国家经验表明,房价与居民的房产“持仓”具有较强的相关性。从德国、新加坡(房价相对稳定)和日本(房价长期下降)三个经济体房价与居民房产“持仓”的关系来看,在房价止涨或者下降时,居民资产中房产的占比将趋于下降。在房价增速回升时,居民存在增配房产的动力。

  形成这种现象的原因主要在于两个方面:①房价本身就是房产价值的一部分,②二套房房主的换仓行为。第一,由于房产的现值会跟随房价波动,且居民持有的房产以外的资产(主要是金融资产)在多数时间是不断增值的。因此,只要房价止涨或下滑,那么房产的“仓位”便会自然下降。第二,房价上涨时,居民有动力购买二套、三套房,但是在房价止涨或下行周期中,房产相比于金融资产明显处于劣势,便催生出了二套房持有者的换仓需求。空置二手房的供给增加不仅会挤压新建住房需求,而且其本身并不会从总量上增加居民对房产的配置,仅仅是结构上的转移。

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本文来源:明晰笔谈 作者:明明 责任编辑:赵瑜

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