姜超:地产投资还能“韧性”多久?年内能否持续?
2。 地产投资前高后低,Q4下行或将加速
2.1 预售加快周转,销售领先性失效
投资依赖资金投入,销售回款贡献近半。投资离不开资金的支持,因此我们可以看到,地产投资的增速和地产开发资金增速的走势高度相关。而从房地产开发资金的来源上,接近一半都是由地产销售的回款所贡献,19年5月地产销售所形成的定金及预收款和个人按揭贷款,合计占到房地产开发总资金的49%。地产投资所需资金很大一部分来自于销售收入,也就决定了 地产销售情况对于地产投资而言具有一定的领先性。
地产销售领先性失效,地产投资逆势攀高。从历史经验上来看,地产销售大约领先于地产投资两到三个季度左右,因此我们通常可以通过前期地产销售的情况,来对地产投资的走势进行预判。但是17年底以来,地产销售对于地产投资的领先性开始失效,两者走势出现了比较明显的背离,在地产销售增速震荡下行的态势之下,地产投资增速却并未随之走弱,反而逆势上涨,攀至高位。
为什么地产销售对于投资的领先趋势会被打破?
外部融资趋紧,预售加快周转。地产销售对投资领先趋势被打破的根源还是要从融资上说起,随着地产去库存步入尾声、去杠杆的进程逐步推进,地产企业的融资环境愈发趋紧,从开发投资的资金来源上看,17年来自国内贷款的资金增速高达17.3%,而到了18年,这一增速则由正转负至-4.9%。贷款融资增速的下滑,令房企更加依赖于销售回款带来的资金回笼,高周转模式也就愈发受到房企的青睐,期房销售比例自16-17年比较稳定的76%左右跃升到18年的81%,提高了5个百分点之多。