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中信证券:房地产市场的趋势是否在改变?投资增速可能回到5%左右

  投资仍强销售转弱:房地产投资走势怎么看?

  5月房地产数据的另一个特征是投资仍维持高位但销售端回落明显,从销售端来看,5月的累计同比由4月的8.1%回落至6.1%;当月同比则由4月的13.9%大幅回落至0.6%。

  5月销售回落可能同时受政策收紧、销售过度透支和居民消费行为转变的影响,短期内政策对地产不持鼓励态度,后续销售可能难以大幅回升。5月商品房销售回落可能有以下三点原因,一是地产调控政策收紧,5月以来,苏州等热点城市已陆续出台限制措施;二是1-4月的高销售在一定程度上透支了当下;三是我们观察到 5月信贷数据居民中长期贷款增速上行但房地产开发资金来源数据却显示个人按揭贷款增速回落,二者的背离可能反映出居民负债支出中用于购置住房的占比有所下滑,这也在一定程度上支撑了5月社零好转。 考虑到近期郭树清主席在陆家嘴金融论坛上直接指出“凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价”,同时结合近期央行成都分行指导调高 房贷利率和上海地区部分银行取消95折的 优惠利率,预计短期内政策对地产仍不持鼓励态度。

  我们以山东省为例观察政策态度对房价及房地产投资增速产生影响。从房价的走势来看,2013年-2016年山东房价的年均复合增长率为5.3%,低于全国房价增长率6.6%。而2017年当年山东房价的同比增速为7.9%,明显高于同期全国房价同比增速为5.6%。与此同时,我们考虑地区因素和收入增长因素(将各地区住宅销售价格处以该地区人均可支配收入),结果显示2013-2016年间山东省该比值有所下行,而附近河北、北京等地区该比值却在上行。从房地产开发投资来看,2013-2016年间山东省房地产投资增速也低于全国水平。

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本文来源:明晰笔谈 作者: 责任编辑:赵瑜

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