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国泰君安花长春:户籍制度改革将明显拉动三线地产销售

  2.2。全国2019年销售面积累计增速将提升1个百分点

  假设2:淮安、赣州、保定由于缺失了月度销售数据,我们预估2018年销售增速与其他限购类二类大城市保持一致。三个城市2018年销售面积的规模占到19个限购类二线大城市的17%,为了获得19个限购二类大城市受到的影响,将得到的结果直接放大1.2倍。

  户籍新政将抬升2019年全国的销售面积增速1%。考虑到淮安、赣州、保定三个城市的贡献,则户籍新政下,二类大城市对应销售面积可以新增1372万方。由于2016-2018年棚改货币化效应的拉动下,三四线城市的需求被提前释放,因此目前市场对于三四线城市2019年的销售较悲观;因此我们在此分别考虑在悲观、中性及乐观的全国销售增速假设下,新政对销售面积带来的影响。在三种情况下,预计2019年全国商品住宅销售累计增速均将提升1个百分点。

  三、其他大城市:人口持续流入,房地产销售有支撑

  相对于二类大城市来说,超大、特大及一类大城市仍然处于持续的人口流入状态,人口虹吸效应较强。超大、特大及一类大城市基本涵盖了经济情况较好的一二线大城市,对人口的吸引力更强。为了吸引人才落户,大部分城市目前也出台了人才引入的新政,但是从落户门槛上,目前特大城市的最低学历普遍仍然为本科,或者是专科工作缴纳社保,人才新政的强度低于二类大城市。

  人口虹吸效应较强,常住人口增速高于户籍人口增速,表明即使是受到了落户限制,人口也在源源不断的流入一二线大城市,这将有效支撑这些城市的房地产销售。从数据上可以看出,超大、特大及一类大城市,常住人口及户籍人口近三年来的复合增速的上70%分位分别为1.83%及1.19%;均高于二类大城市相应的分位数。

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本文来源:国泰君安 作者:花长春 责任编辑:杨宵敏

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