李迅雷：2019年房地产进入减持时间窗口 A股市场要坚持配置高收益资产

　　房地产：进入减持的时间窗口

　　2016年以来，除一、二线城市之外的其他城市的房地产开发投资增速一路上行，这主要得益于棚改货币化政策。三四五线城市房价的上涨，固然有其合理的因素(补涨)，但却与这些城市人口净流出现象向背离。

　　中小城市投资增速大幅上升

　　数据来源：中泰证券研究所

　　从表面上看，三四五线城市去库存非常成功，过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年底商品房库存面积的6倍还多。也就是说，小城市房地产销售变好后，不仅把原来的高库存消化了，还新建了很多房子也卖出去了。

　　尽管我国目前房地产的库存水平已经降到较低的水平，但是卖出去的房子并没有凭空消失，它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此，对于一个在2014年就供给过剩的房地产市场而言，当前的过剩状况应该更严重的。

　　我认为，目前市场上看好楼市的几个理由都不够有说服力，第一个理由是认为接下来将有一轮楼市补库存的行情，房价将再度上涨。但资产不同于商品，前者是买涨不买跌，既然过去楼市是靠涨价去库存，那么， 今后可能就会面临“跌价补库存”，即当新开工面积大于销售面积的时候，开发商就进入被动补库存模式了。

　　国家统计局数据显示，1-10月份土地购置面积增长15.3%，其中住宅开工面积增长19%，销售面积只增长2.8%，竣工面积却下降12.6%。结论应该是住宅开始滞销，开发商已经买了很多地，但由于银行贷款负增长，资金紧张，融资成本进一步上升，工期拖延，影响到明年购地的积极性。

　　刚刚公布11月份的金融数据，其中M1增速只有1.5%，接近于零增长。M1增速的变化与房地产销售额的增速有明显的关联性，销售不畅导致企业活期存款减少，现金流紧张。上一个M1增速的低点发生在2014年，当初也出现了楼市销售额负增长。

　　商品房销量与M1的相关性

　　数据来源：国家统计局，中泰证券研究所

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