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海通债券姜超:抽丝剥茧 房地产融资到底有没有好转?

  5。 非标融资难度增加,成本继续抬升

  影子银行监管趋严、非标萎缩的大趋势不变,给依赖相关融资的地产企业带来的冲击是持续性的。特别是伴随着不得将信托资金违规投向房地产领域的规定出台,以委托贷款、信托为代表的房地产非标融资难度正在增加。据我们不完全统计,今年上半年有9家信托公司收到监管部门开出的13张罚单,从处罚案由来看,涉房地产贷款违规已成信托公司被罚的一个主要原因。随着监管对地产业务进行相关窗口指导后,今年9月份以来,不少信托公司的房地产信托业务都有所收缩,尤其是之前业务开展较为激进的公司更相对谨慎,有些甚至都暂停了地产业务。

  除了前期监管政策逐渐显效的原因之外,今年以来信托频现兑付危机,加上房地产行业持续的宏观调控,导致个人投资者对房地产信托产品的投资态度趋于谨慎。

  数据显示地产非标融资规模回落,成本仍在增加。来自用益信托的统计显示,地产信托在四季度的募集规模出现明显回落,11月单月地产集合信托发行规模降到了600亿以下,较高峰8月份减少了450多亿。在房地产信托募集资金难度增加的同时,融资利率也在不断走高,比如用益信托网统计的房地产集合信托月均收益率已经从年初1月的7.66%提高到11月的8.48%,和13年10%左右的高成本比起来还不是最高,但也在不断接近了。如果从单个产品的收益情况来看,当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。

  如何看待近期信托与多家地产公司签署的战略协议?近期包括花样年集团、泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的多家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议,合作规模总计达500亿元人民币,又似乎显示来自信托的融资支持有所增强。

  我们认为近期信托与房地产公司签署战略合作协议,一方面有可能是响应政策支持民营企业,另一方面,战略合作规模并非实际贷款规模,落地规模往往会远小于授信额度,正是今年以来房地产融资渠道持续收紧,信托融资变得愈发重要,当前房企对信托融资资金的需求大,选择与信托公司签署战略协议,恰恰反映了企业融资比较难。

  6。 融资难以大幅放松,地产债风险难消

  6.1 未来地产融资会大幅放松吗?

  地产行业明年还要迎来更严峻的债务到期高峰期,融资上可能会进一步放松,比如债券发行审批上可能会提速。但是想要像 15-16年那样实现大规模净融资的可能性非常小。一是目前地产行业杠杆率居高不下,大规模的债务已经成为行业的隐忧,企业再利用外部融资扩张杠杆的路走不通。

  二是从目前的融资政策看,今年以来除了地产公司债的审批速度加快外,其他地产企业融资的渠道并没有明显放松,而且我们认为公司债审批的提速主要是为了覆盖已经以及即将来临的到期高峰,使企业能够借新还旧,免于爆发行业偿债风险。

  近期监管出台了一系列政策来化解信用风险,尤其是针对债务风险较高的民营企业,但这些纾困政策多次严明禁止投向限制行业,包括房地产。比如近期央行宣布引导设立民企债券融资支持工具,在目标企业方面,支持工具支持暂时遇到流动性困难,但有市场、有前景、技术有竞争力的民营企业债券融资,同时明确一些国家产业政策禁止或限制行业的企业不纳入支持工具覆盖范围。所以从政策上看,地产行业融资上的放松言之尚早。

  6.2地产债风险依旧难消

  地产债今年表现不佳。今年以来地产债收益率及利差整体仍呈现上行态势,特别是中低等级券,且目前地产行业利差在各行业中居前,超额利差不降反升,相对于其他行业表现不佳。

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本文来源:姜超宏观债券研究 作者:姜超 责任编辑:赵瑜

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