房价地理学告诉你 哪个地区的房价才会上涨
两年前，当全国主要城市房价正酝酿新一轮迅猛上涨的时候，在广州某金融企业工作的黄先生也匆忙入市，在佛山市南海区买了一套三居室的新房。现在黄先生对自己当时的选择颇为后悔，因为2年过去了，当广州市区的房价大多涨了三成后，佛山的房子却几乎未动。黄先生说，即便是广佛同城化已推进了五六年，但广佛之间的房价仍有巨大鸿沟，例如在广佛交界处，相隔一两公里，广州的楼盘房价是佛山的2倍以上。这种差距的背后，本质上是产业结构和城市行政等级的不同。
通过对珠三角、闽三角、苏沪地区、京津唐地区主要城市的研究发现，在一个经济区域内，行政等级越高的城市，其服务业占比也会越高，相应的房价也越高。与之相反，该区域范围内以传统制造业为主的城市，房价会比服务业为主的城市低不少。
三产占比高 房价就高
有媒体对2013中国公共财政收入最高的50个城市人口吸引力进行排名。
其中上海以953万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京排名第二，人口净流入数为772万；深圳排在第三，人口净流入数为755万。按照统计，中国人口净流入超过100万的城市共有22个。目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。
不过，人口净流入虽然重要，但并非影响房价的唯一要素。
例如：东莞人口净流入位居全国第四，为643万；佛山人口净流入位居全国第八，为348万，与户籍人口基本相当。但这两个城市的房价均未过万，与区域内的两个中心城市广州和深圳均有较大的差距。
同样情况也出现在闽南和苏南。以泉州、厦门为例。改革开放后凭借民营轻工业的蓬勃兴起，泉州的人口净流入达到136万，泉州经济总量高居福建第一，但至今泉州的房价也就相当于厦门的1/3多一点。
这种差距背后的因素在于产业结构不同。
例如：在珠三角地区，广州第三产业占比65%，服务业对经济增长的贡献率为70.6%。深圳三产占比56%，东莞三产占比53%，佛山占比为36%，中山为42%。
在闽南，厦门三产占比达51%，泉州仅为35%。在长三角，南京和上海三产占比分别为54%和62%，而苏锡常则分别为45.7%、46%、45.2%。在京津唐地区，北京三产占比高达77%，天津只有48%，重工业城市唐山则只有32%。
一般来说，服务业强的城市，往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升，产业品质在提升。新的产业会对相应的地产市场产生新需求。服务业发达的背后，往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很高。
尤其是包括咨询、会计、奢侈品商业等行业的进入，提高了城市的消费结构，推动了物价和房价的上涨。第三，服务业强的城市，就业接纳能力强，人口导入快，自然会引起房价的上涨。
随着城市的发展，中心城市的制造业不断向郊区和周围城市转移，大城市中心城区逐渐以服务业为主。产业经济结构决定了收入水平，而收入水平又影响了房价走势。
而像佛山、泉州等以劳动密集型制造业为主的城市，虽然外来人口也很多，但由于收入比较低、流动性比较强，因此并没有转化为有效购买力。相比之下，以服务业为主的城市，聚集的高端人才更多，收入比较高，稳定性好，他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强很多。
通俗来说就是，二产和三产的财富集中度不同。
以二产为主的城市，缺乏白领阶层，而以外来进城务工人员为主，虽然外来人口很多，但形不成有效置业，包括商业地产在内的服务业难以发展。
而像北方一些重化工业为主的制造业大市，由于其制造业主要是大型央企、国企，工业化进程较早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚户区改造，这也拉低了房价。
选稿： 秦珺
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