“以房养老”实践出真知

　　实际上，国内有不少的城市早已开始积极探索“以房养老”的实际可操作性。

　　例如近期陕西推出了“以房养老”政策。与其他地区不同的是，陕西以政府设立的保障房管理中心去回购住房。此前很多地方都是把房子抵押给金融机构，相比金融机构回购住房，政府出面回购住房的公信力让老年人更安心。

　　另一个例子是厦门，厦门是一个旅游城市，房产相对其他城市拥有更多的投资价值，厦门市民政局副局长李龙曾在媒体中表示现在厦门的房子很值钱，一套房产的价值足够一个老人养老二三十年，推行“以房养老”是可行的。

　　除了政府推行外，很多有远见的老人早已开始“自助以房养老”工程。秉持着养老不一定住闹市区原则的张大爷和老伴相继在两年前退休。在事业单位打拼几十年的张大爷，养老金每月有3200元，老伴只有1800元，两位老人辛苦多年攒下两套房，一套大两居，一套一居室。张大爷与儿子商量后决定将大两居卖出，然后在郊区环境宜人、交通方便的地方买了一间小的套房，市中心的一居室交由儿子出租，租金也足够老两口在郊区生活，加上自己的养老金，他们生活得很舒适，没事还可以出去旅游。

　　养老市场的繁荣启发了地产商的思路。坐落在昌平区小汤山的北京太阳城项目，该地的房价涨到每平方米1.6万元，作为国内较早的养老地产项目，这里的配套设施基本比较完备，虽然也有老人反映服务没有早年入住时好了，但对那些即使排队也等入住的老人来说，刚性需求还是存在的。这里的老人公寓以出租为主，在养老地产项目中算是比较成熟的一个。

　　养老地产不同于商业地产，投资周期要放长远，需精耕细作做出品牌持续性。实际上打着养老地产旗号进行圈地的企业不在少数，因为养老地产要想真正实现盈利需长期运营，实际盈利点在服务。

　　70年产权纠结“以房养老”

　　“以房养老”模式在理论上具有可行性，在实践中也有成功案例，但对将房屋抵押给有资质的银行和保险公司等机构、每月从该机构获得贷款作为养老金、老人继续在原屋居住直到离世以房还贷的形式，也有人存有顾虑。

　　首先，中国人家庭观念较重，老人都想给子孙留下房产，一旦将房子抵押或卖出去养老，心里会很没底，不见得子女能理解和接受这一方式。

　　此外，“以房养老”也有避不开的现实困境，那就是房屋住宅产权只有70年，大多数老人的房屋都是产权已过几十年，剩余使用年限不多，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。未来几十年，房价的中长期走势、人均预期寿命等因素都是变量，这对讲求风险控制的金融机构来说是最大顾虑。

　　最有可能申请“以房养老”的是独居或孤寡老人以及膝下无子女或子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但这部分群体的数量和范围客观上限制了“以房养老”的全面铺开，在城市真正需要并有条件实行“以房养老”的群体比较有限。

　　相对城市，农村的养老问题更突出。在大量农村青壮年劳动力迁移到城市后，农村老龄化程度更严重，目前60岁以上农村老年人超过1亿。而且，城市中老人都有自有住房或是养老金补贴，但在农村很多老人的住房是不具备金融机构或是房产机构买卖条件的，养老问题迫在眉睫。

　　如是看来，关键还是要靠良好的制度设计，从源头解除老人后顾之忧。因此，让“以房养老”的模式惠及更多有养老需求的老人，让他们老有所依，还需要政府能够真正从制度层面健全“以房养老”。