中泰证券：什么支撑了“高”利率？未来利率下行将让哪类资产获益？
07/31
09:43
首先看房地产，房价持续上涨是房地产领域高回报最主要的来源。过去10年，尽管统计局发布的70城房价指数只上涨不到40%，年化涨幅不到4%，但这一房价数据和大家现实中的感受相去甚远。因为过去十年我国城市的边界也在扩张，城市建设用地的面积增长了一半，很多农村地区变成了城市，房价统计范围的扩大，其实压低了对整体房价的统计结果。事实上过去十年很多城市的房价翻了一倍都不止，即使仅按照一倍计算，年化收益也有7%，如果租金收益率按照3%估算的话，整体也能够支撑10%的利率水平。而房价涨了几倍的，能够承受的资金成本可以更高。
面对如此高的投资回报，居民部门可以通过加杠杆买房获取一部分收益，房地产相关的企业部门同样可以参与其中，享受部分的涨价红利。例如房地产企业通过拿地、建房，再销售给居民，赚取差价利润。所以过去十多年，我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上，如果能够承受8%的资金成本，说明项目的收益要远比这个高。
其实通俗的来说，这整个故事就像14-15年时的股市，当大牛市来临的时候，很多投资者配资加杠杆、承担高成本，涌入股市买股票，但这些投资回报的主要来源是股票价格上涨带来的资本利得，而不是股票的分红收益。股价上涨越快，能够覆盖的配资成本也会越高。 所以房地产领域带来的高回报主要不是来源于高“分红”，而是房地产涨价带来的资本利得。
如果再细想一下，无论是投资房子，还是投资股票，资本利得赚的是谁的钱呢？这其实更多是一个零和游戏，前人赚的是后来人的钱。当价格上涨的时候，前面的人低价买入，持有一段时间后再高价卖给后入场者，如此循环往复地赚钱。而一旦价格向基本面回落，最后一个持有资产者就要承担损失，损失的金额就是前人们获得的收益。 房地产和股市在很多方面很类似，但一个重要区别在于，股市的牛熊周期相对较短，而房地产的牛熊周期更长而已。
70,80后心中的"网红店"
