谁抬高了你的房租？专家这样说

　　资本天性逐利

　　此前，位于北京海淀永丰产业园北侧首批企业自持租赁房项目之一的万科翡翠书院，启动预租时所公布的高房租信息曾引起哗然。据了解，该项目的户型主要分为两类：占70%的一类是月租金1.5万元至1.8万元的90平方米三居室，另一类是月租金3万元至4万元的180平方米以上复式四居室。按配租规定，租户需一次性付清首个租期(十年)的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按1.5万元月租金计算，十年全部租金将达180万元；租一套180平方米的四居室，按3万元月租金计算，十年全部租金将达360万元。

　　据悉，该项目虽以租赁方式投入市场，但其地皮价格是商品房的“地王”价格。李战军对此表示，由于拿地成本高企，使这块土地不具备建造低价租赁房的可能，万科不得不将这个项目做成高端住宅。“这样的租赁房必然不会面向中低端收入的百姓，而是面向高收入人士，收取的也是高价租金。”李战军认为，这种情况下，要回归政策初心，政府就要鼓励更多中小房企进入住房租赁市场，并要求银行提供贷款。这个时候，问题又出现了。“一批企业似乎看到了赚钱的机会，拿到贷款后就在市场上大肆收购租赁房屋，并按市场要求进行改造，完成改造后就大幅提升租金价格。加杠杆推升租金价格后，这部分企业会面临风险。无论是把房屋推向市场后出现需求不足，还是被相关部门约谈后降低租金，都可能使这些企业无法偿还贷款，进而引起‘爆仓’。”李战军表示，初心和愿望良好的政策，有时并未具有市场基础，同时也忽略了资本逐利的本性。

　　值得一提的是，在租房贷被长租公寓企业用于开拓市场的时候，近日，北京银行、建设银行、平安银行等多家金融机构暂停租房贷款业务，其中，北京银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。9月6日晚，平安银行将针对租房提供的信贷产品“房租贷”从其App中悄然下架，同时也停止与蛋壳等租房中介机构合作。

　　同策研究院总监张宏伟告诉《上海金融报》记者，租金贷涉及两个问题，一是长租公寓企业通过该业务进行变相融资，有些企业可能由于种种原因导致资金链断裂，进而破产。二是部分企业利用租金贷“拿房”，房源成本会有一定程度上升，最终转嫁到租客身上，使租金价格上涨。在控风险和稳租金的情况下，部分银行就暂停了这项业务。

　　张宏伟表示，未来长租公寓的发展亟待解决资金问题。对于轻资产长租公寓企业，除了日常运营的收益外，当规模化到一定程度后，可以通过股权出让等方法进行融资，进一步扩充规模，提升市场地位，最终走上IPO道路。但在此过程中，可能会面临一定风险。对于部分重资产类企业，由于物业往往长期持有，还可通过大宗交易来获得资金。“此外，这些企业可以通过资产证券化来解决资金问题。长期看这可能是趋势，政策方面也有支持。”

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