李迅雷：房地产投资高增长 一枝独秀还是日渐黄昏？

　　大小城市土地购置面积增速的背离(%)

　　资料来源：中泰证券研究所

　　人口流向难逆转，勿把短期当长期

　　长期来看，人口从农村向城市、从小城市向大城市流动，是全球各国城镇化发展的一般规律，我国也是如此。在十年前，我国一二线大中城市人口占比只有17%，而截至去年末已经突破了20%；从人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。在农村地区、小城市和大城市的软硬基础设施差距较大的情况下，人口向大中型城市集中仍将是城镇化发展的趋势。

　　正如前面提到的，为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题，政府近几年提高棚改货币化安置比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待棚改“大潮”褪去，或许仍会令人深感忧虑。

　　一二线城市人口占比不断上升(%)

　　资料来源：中泰证券研究所

　　小结：

　　如果说2016年初出台的刺激房地产投资政策主要是为了稳增长，棚改货币化和PSL成为三四线房地产去库存的利器。那么，这两年来土地购置费的攀升主要是地方政府的“营销”贡献，因为失去了土地财政，不少地方政府的运转现金流都成问题。

　　但是，今年以来，土地拍卖流拍数量高达800多宗，且流拍比例还在继续提高，土地拍卖价格也出现了明显回落，“地王”不再出现，这意味着依靠房地产来维持经济运行的模式越来越难持续了。

　　更长远看，人口的集聚在推进，人口自然增长率在下降，这两大趋势都将使得国内大部分城市的房价缺乏人口支撑，中国经济步入存量时代。而房地产投资，说白了也将步入存量时代，前期投多了，后期必然会少投。类似于朝三暮四或朝四暮三的情形。大致判断，从第四季度或最晚明年开始，房地产开发投资增速将不断回落。

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