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李迅雷:房地产投资高增长 一枝独秀还是日渐黄昏?

2018-08-27 10:38:04

  从今年前7个月的数据看,拉动经济的三驾马车都显得乏力,但固定资产投资增速降至5.5%的历史新低背景下,唯独房地产开发投资增速还超过10%。按照国内规律,房地产销售增速要领先于房地产投资增速大概半年,然而这一波房地产周期中,商品房销售增速已经下行了一年半时间,而房地产投资增速却不断走出新高,房地产销售领先投资的规律为何失灵了?是什么支撑了房地产投资的高增长?高增长的背后存在哪些结构性问题?而这些问题在长期又意味着什么?本文依据房地产的结构变化,来预判房地产投资的未来趋势。

  主要观点:

  分析房地产的投资结构就会发现,土地购置费攀升是推升房地产开发投资的主要力量,剔除这一块后,房地产建筑安装投资增速是大幅下行的,这也是今年以来工业经济减速的原因之一。

  土地购置费是一个相对滞后的指标,滞后于土地成交状况,而今年以来土地成交价款同比增速已经大幅下台阶,这意味着土地购置费高增长的局面难以持续。

  从结构上来看,我国的房地产市场也在分化。大中城市的房地产销售、价格、投资均要远远弱于小城市,这主要仍是受到棚改货币化的影响。例如上半年一二线城市房地产投资增速已经降至6.2%,但其他城市房地产投资却一路高歌猛进达到14%。

  为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题,政府近几年提高棚改货币化安置比例,刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看,中小城市长期是缺乏需求支撑的,所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场,待“棚改大潮”褪去,或许将面临长期“衰退”。

  房地产投资高增:全靠土地购置支撑

  今年以来,房地产投资成为经济的一大亮点。在工业生产、固定资产投资增速均出现下行的背景下,截至7月,我国房地产投资累计增速依然稳定在10.2%的位置,而去年全年增速也只有7%,也就是说今年的房地产投资增速还出现了回升,成为固定资产投资增长的主要支撑力量。

  从另一个角度看,以往房地产销售领先投资大概半年左右,但是这一轮房地产销售增速从2017年初就开始大幅下滑,但是直到现在房地产投资增速不降反升,销售领先投资的规律似乎“失灵”了。

  房地产投资增速和销售增速的背离(%)

资料来源:WIND,中泰证券研究所

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本文来源:中泰证券 作者:李迅雷 责任编辑:赵瑜

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