中泰证券李迅雷:为何房价坚挺房地产股疲弱?
房价与股价走势
背离的深层原因分析
既然从历史看房价和房地产股价基本走势是一致的,从美国的案例看,似乎也看不到房价与股价的背离状况,那么,这两年出现背离的深层原因究竟何在?
首先,新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失真。自2017年以来,很多一二线城市相继出台调控政策,对新建住宅限价销售,导致开发商不愿意开盘,2017年一线城市销售面积明显下降。
进入2018年,随着地产商现金流吃紧,需要通过卖房来增加周转资金,故一线城市开盘数量增多,销售面积在新建住宅指数中占比提高,导致最近几个月新建住宅价格指数环比增速提高。如果分开看一、二、三线城市的价格变化的话,增速并未显著提高。
来源:中泰证券研究所
来源:中泰证券研究所
第二,长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。以统计局公布的房屋销售价格指数(排除房屋质量、建筑结构、地理位置等因素影响之后“同质可比”)来看,以年度数据观察,房价自2000年以来稳步上涨,只有2008年有小幅下跌,由于买卖房产很难做到频繁交易,只要持有两三年以上,几乎是稳赚不赔。历史数据表明, 房屋平均销售价格的年化涨幅为8.2%,若以首付三成计算,买房者的年化收益率在20%以上。这种稳定持续的赚钱效应会对购房者预期产生很大影响。
相比之下,股市的赚钱效应远不如房产,地产股虽然过去二十年涨幅也不小,但由于市场流动性极好,投资者频繁交易,且股价波动较大,投资者亏钱的概率还是较大。因此,房价表现或许会远比地产股更乐观。
来源:中泰证券研究所
第三,作为股市的投资者,更加注重对宏观经济走势、政策导向及上市公司基本面等来做出投资决策,但这些都不能构成对房地产股的价格支持。例如,中国经济增速自2010年见阶段性高点之后,持续下行,房地产投资增速也持续下行。
又如,货币政策从宽松到中性,用过去12个月M2增量与过去12个月名义GDP增量的比值,来刻画货币超发的力度(由于M2是存量概念,多年高增长后M2的规模远超GDP规模了,这时增速的刻画力或有下降,较低的增速可能对应的M2增量并不低)。这一指标在07年时在1.2左右,随后在09年(金融危机后)最高达到4.8,之后回落,在15年股底(或有股市救市政策的影响)又达到3.8,之后一路回落至目前1.8左右。
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