招商宏观谢亚轩：“虚胖”的地产投资意味着什么？

　　在这一阶段，土地购置费取代了建安工程在地产投资中的地位。2016年建安工程增速仅为7.2%，2017年跌至3.0%，今年前两月增速仅为2.9%，其在地产投资完成额的占比从78.4%下跌至72.9%。同期，土地购置费增速大幅提升，2016年增速为6.2%，2017年跃升至23.4%，今年前两月进一步升至47.9%，其在地产投资完成额的占比从2016年年初的14%升至2017年年末的21.1%。2017年7.0%的地产投资增速中，土地购置费贡献了其中的4.9个百分点。土地购置费高速增长也是今年前两月地产投资超预期的主要原因。

　　展望全年，我们预计土地购置费对房地产投资的高贡献率至少将维持到2季度末。从这一轮地产周期的情况看，土地成交款领先土地购置费时间约为12个月左右。2015年2季度土地成交款增速触底，2016年年中土地购置费增速触底。2017年土地成交价款持续上升，2017年全年增长49.4%，较2016年上升29.6个百分点，达到本轮周期的最高水平。因此，上半年房地产投资增速在土地购置费的推动下还有进一步上行的可能性，全年地产投资增速超预期的概率也在上升。

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