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招商宏观谢亚轩:“虚胖”的地产投资意味着什么?

2018-04-13 11:23:28

  一、房地产投资完成额出现结构性变化

  根据统计局官网公布的指标含义,房地产投资完成额指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。从历史数据看,建安工程、土地购置费和设备工器具购置及其他是地产投资的主要构成部分,前三项的平均占比分别为71%、18.5%和1.4%。

  设备工器具对房地产投资完成的影响非常小,其贡献率常年不足0.5%。而其他项的主要构成部分主要是土地购置费。2004年,土地购置费约为其他项的63.2%,2017年占比达到78.1%,2014年以来土地购置费的占比大幅提升,土地购置费对房地产投资的影响不断提升。

  长期以来,建安工程是房地产投资完成额主要的贡献成分。例如,2004年房地产投资增速为28.1%,建安工程增速为31.2%,在地产投资中的占比为66.5%,这意味着建安工程在当年的地产投资增速中21个百分点,贡献率74.6%。即使在2015年地产投资增速跌至1%时,当年建安工程依然贡献了其中0.7个百分点的增速,占比反而提升至74.2%,贡献率仍有70%。

  然而,2017年土地购置费对地产投资增速的贡献大幅超过了建安工程,土地购置费成为推动地产投资增速的主要因素,建安工程的影响大幅下降。这是2004年以来房地产投资的最大变化支出。

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本文来源:招商证券 作者: 责任编辑:赵瑜

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