海通宏观姜超：三四线城市房价短期上涨与棚改货币化相关

　　4。地产投资承压，消费增速下滑

　　基于前面的分析，我们可以发现三四线城市并没有出现人口回流，而城镇化的推进一定程度增加了购房和消费需求。未来人口流出三四线城市的趋势不会改变，而城镇化仍会推进。但是近几年销售增长透支了住房需求，在没有人口长期流入的基础上， 未来三四线城市房价上涨不可持续。而本轮房价上涨过程中，三四线城市居民也存在加杠杆的情况，尽管城镇化和收入提升将促进三四线消费增长，但不断上涨的房价将对消费产生抑制作用，未来 三四线城市消费增长会有一定程度放缓。

　　针对三四线城市的分析之所以重要，主要原因在于这些城市的消费和投资占全国总量的比重都接近或者超过50%，并且近几年贡献了大量涨幅。尽管一二线城市更加受人关注，但是三四线城市未来的变化对经济总量的影响更大。

　　未来，三四线城市的房价回落将对我国房地产投资产生较大的向下压力。一旦房价不再上涨，目前透支的购房需求将在未来很长一段时间导致三四线城市房地产供需失衡，压制房地产销售。由于房地产销售领先于房地产投资，未来三四线城市的地产投资将出现回落，带动我国房地产总投资下降。

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