投资要点

　　供给边际改善，主流城市销售继续反弹

　　2017 年 1-12 月全国商品房销售额 133701 亿元，同比增长 13.7%，增速环比扩大 1 个百分点，其中 12 月单月销售额同比增速为 20.5%，增幅环比扩大 7.1 个百分点，增速自 10 月见底以来连续反弹，； 1-12 月全国商品房销售面积 169408 万平米，同比增长 7.7%，增速环比收窄 0.3 个百分点，其中 12 月单月同比增速为 6.1%，增幅环比扩大 0.8 个百分点。

　　12 月销售反弹主要得益于主流城市的供给改善，大会之后的预售证管控适度放松和年底房企规模诉求的催化，导致 12 月主流城市迎来推盘小高峰，从我们跟踪的 43 城重点城市数据来看， 12 月成交同比增速为-17.8%，降幅较上月收窄 3.5 个百分点，印证我们之前年底主流城市成交反弹的判断。

　　展望 2018 年，在流动性仍偏紧、利率上行的背景下，我们预计明年全国销售额为负增长，降幅在-1.5%左右，结构上可能呈现一线反弹(基数低叠加供给改善)、二线持平、三线回落(高基数和棚改货币化安置力度减弱)的格局。

　　土地购置增速微降，企业补货意愿仍旧强烈

　　2017 年 1-12 月全国房企土地购置面积 25508 万平，同比增长 15.8%，增速环比降低了 1.5 个百分点，其中 12 月单月同比增速为 12.4%，增幅环比收窄 30.7 个百分点，主要由于供给减少(百城土地供给 12 月同比下滑 28%)。从百城数据来看，一线土地供应继续放量，前 12 月宅地供应同比增长 81.3%(扩大 17.4 个百分点)，溢价率环比扩大 4.3 个百分点至 9.2%；二、三线宅地供应有所回落( 1-12 月宅地供应同比增速减少 11、 5 个百分点)，溢价率环比分别减少 5.8、 12.2 个百分点。

　　2015 年以来的去库存已取得显著成效，开发商库存降至历史低位(截至 17 年三季报， A 股上市房企存货占资产比重为 55%，处于历史较低水平)，在低库存背景下，我们认为企业较高的拿地补货意愿仍将延续到明年上半年，考虑房企明年的资金状况，土地购置 2018 年全年预计呈现前高后低的格局。

　　新开工增速小幅下降，房企仍较谨慎

　　2017 年 1-12 月全国商品房新开工面积 178654 万平，同比增长 7.0%，增幅环比扩大 0.1 个百分点，其中 12 月单月同比增速 8.6%，较上月收窄 10.2 个百分点，表明在房企开工意愿仍较谨慎。

　　同时，全国开发投资增速小幅回落， 1-12 月全国房地产开发投资 109799亿元，同比增长 7.0%，增速较上月收窄 0.5 个百分点，而 12 月单月投资同比增速为 2.4%，增幅较上月收窄 2.2 个百分点。展望 2018 年，我们预计投资增速分别为 5%。

　　到位资金小幅改善，利率继续上行

　　2017 年 1-12 月全国房企到位资金 156053 亿元，同比增长 8.2%，增幅较上月扩大 0.5 个百分点，这主要得益于自筹资金、定金及预收款出现改善，二者 1-12 月同比增速为 3.5%、 16.1%，增速较上月分别扩大 0.8、 1.1 个百分点。但需求端信贷依旧收紧， 1-11 月个人按揭同比下降 2.0%，降幅较上月扩大 0.4 个百分点。利率方面，根据融 360 数据， 11 月全国首套房贷平均利率为 5.38%，较上月上升 0.02 个百分点。

　　投资建议： 自上而下看，我们认为当前政策已经出现边际放宽、 2018 年行业波动性趋弱，低库存下行业系统性风险下降，过去压制板块估值的因素正逐步消失；自下而上来看，龙头短期业绩确定性较强，由于资源获取、融资等竞争优势强化，中长期集中度将进一步提升，叠加板块相对估值优势，龙头估值中枢或将逐渐抬升。我们仍看多地产龙头，推荐三条主线： 1、价值龙头：保利地产、万科、绿地控股； 2、成长标兵：新城控股、阳光城；3、租赁 REITs 及国改标的：光大嘉宝、深振业等。

　　风险提示事件： 流动性加速收紧、三四线成交大幅回落致行业成交失速等。