3、核心逻辑三：泡沫风险解除

　　去库存取得成功、泡沫担忧解除、估值压制解除，市场强烈修正过去因对房地产泡沫破裂担忧导致的过度悲观。

　　回顾去年的港股地产行情，销售的大幅改善是基础，但估值半年间从5倍修复到20倍这背后的原因之一我们认为是市场看错了地产周期，海外市场从2009年开始就不断有投资者看空中国经济、中国房地产以及以恒大为代表的高杠杆房企，他们普遍认为中国的房地产泡沫过于严重，因此给予地产股尤其是高杠杆地产股极低的估值，但今年行业的巨变让他们意识到自己看错了中国经济也看错了中国房地产，由此产生的巨大的预期修正；A股自2013年开始看空地产的投资者增多，与过去海外的逻辑类似，担忧泡沫担忧杠杆，这些担忧都随着2017年去库存的成功而彻底解除，A股的修正也将继续。

　　4、核心逻辑四：估值业绩不匹配

　　业绩好估值低配置少、估值提升空间至少50%、估值将取决于ROE三面向并经历提升的三阶段。

　　地产公司特殊的预售及会计制度使得即期销售收入没法反馈到利润的变化，而如果14号会计准则得以在2018-2020实行，那么判断即期利润的方式将发生改变，在现行制度下，我们看到市场低估了增长和毛利的变化，过去两年销售的暴增将在未来两年的报表中充分体现，预计龙头公司整体业绩增速20%而行业估值仅10倍左右，PEG明显小于1，过去多年，地产股的配置比例都是以低配为主，加配需求强烈，此外，我们强调房地产龙头公司的估值应当由ROE结构(高低、持续性、风险溢价)决定，行业的估值将经历消除过度RNAV折价(10倍)、结束大小倒挂(13倍)、接轨国际(18倍)三大阶段，目前仍有50%以上的估值提升空间。

　　5、投资建议

　　我们认为在集中度持续提升、政策不确定下降、地产泡沫解除以及估值业绩不匹配等几大逻辑推动下，行业风险溢价将明显下行，估值将系统性提升，且我们强调2018不同于2017，我们率先从看多龙头转向全面看多，行业既可以赚25%业绩的钱也可以赚50%估值的钱，强烈看多板块，推荐三类标的：1)首选龙头房企：万科A 、保利地产、金地集团、招商蛇口；2)精选二线优质房企：广宇发展 、新城控股、北京城建、华侨城；3)持续推荐地产新红利：光大嘉宝 、世联行等，短期建议关注：华夏幸福、阳光城和绿地控股。

　　风险提示：加息，房地产调控加码，销售增速不及预期。