人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用，我认为同样是一个时滞现象。资本品价格的上涨或下跌，都会形成一种趋势，趋势一旦形成，其惯性作用要大大超过消费品，这是因为投资者的趋利性和非理性程度超过了消费者。在房价上涨的时候是如此，一旦下跌，我相信也会如此。认为房价只会涨、不会跌，或者要跌也只是小幅度调整的观点之所以被广泛接受，是因为当前房价正处在持续上涨的惯性之中，因而忽视了负面的力量正在不断强化。

　　美国1993-2006年这轮房地产牛市中，房价年均涨幅大约为6%，在2006-2008年次贷危机中，全国房价的累计跌幅平均为20%左右，个别城市甚至接近50%。

　　中国自2000-2010年这十年间房价涨幅最快，年均涨幅超过15%，2011年之后房价从普涨过渡到结构性上涨，6年累计涨幅为40%(中国指数研究院公布的百城房价加权指数)，尽管后期涨幅趋缓但累计涨幅远超美国上一轮房地产牛市，如北上深三地房价的累计涨幅估计在15倍以上。此外，这些年来居民房贷余额的增速在不断加快，2016年新增居民房贷达到4.96万亿元，城镇居民用于购房的支出占当年城镇居民可支配收入总额的23%，工、农、中、建四大行60%以上的贷款是居民房贷。居民购房加杠杆如此之迅猛，是否有点美国当年次贷膨胀的味道呢？

　　居民部门大比例举债购房的时候，其消费能力和需求就会减弱，故CPI已经连续两个月在1%以下，这就是所谓的按下葫芦浮起瓢。所以，切勿低估时滞效应，社会经济是一个大系统，投资与消费往往此消彼长。当你注意到有几种资产价格泡沫泛起时，实际上泡沫早已扩散了，能够实行管制的，只是大系统中的很小一部分。