在春节假期即将结束的日子,回顾已经过去的2016年,我们看到了很多东西,不过大家印象最深刻的应该还是让人有些咂舌的房价吧,直到年末的那天大大发话说:房子是用来的住的,不是用来炒的。才为这轮房子的上涨潮流画上了一个休止符,不过我们在反思房子价格的过程中,不知道大家有没有关注到一个现象,就是在很多地方大家的收入并不太高,但是房价却能够高过收入那么多,这里面的经济学原理或者经济逻辑到底是什么呢?
今天,瀚哥就和大家一起来探讨一下,到底这又是怎么一回事?
一、房地产价格为什么会超越收入
从经济学最为基础的逻辑出发,我们将房子作为一种最为特殊的商品来对待,既然是商品,那么它的价格就不无意外的通过供给和需求共同决定,我们也就能够明白为什么房价总是那么让我们揪心了。
我们先来说说房地产的供给。任何一个研究房地产的人都知道,房地产作为最特殊的商品,其供给涉及到太多的主体,基本上的关键性主体有四个:开发商、土地提供者(政府),金融机构以及建筑商。
首先,我们谈谈土地的供给问题。瀚哥不止一次谈到过中国土地的供给,我们这里却还是需要老调重弹,在中国特殊的土地管理系统里面,土地的供给者只有一方,这就是地方政府。由于我们的土地归国家所有,所以只有政府的土地管理部门有将土地挂牌出售的资质。因此,各地的政府提供什么样的土地,往往就会决定当地房地产的基础价格,这个在土地拍卖中被称之为楼板价。由于地方政府的财政收入有相当大的部分需要依靠土地的拍卖收入来获得,在经济学上任何主体都具有趋利的本性,所以土地的价格不断升值从而获得更高的收入往往是土地供给者最好的选择之一。
其次,我们来说金融机构。在中国的现有环境中,银行可谓是唯一有实力给土地及房地产开发提供资金支持的主体,这种极度单一的融资渠道,让实际的房地产资金提供主体都是银行,其实房地产开发商的自有资金一般只有20%左右,而大部分的房地产开发资金都来自于开发贷,这种本身就带杠杆,有利息要求的资金驱使,让房地产的价格具有了天然的涨价需求,举个最简单的例子,房地产价格上涨的起始阶段至少是房子开发贷的利率水平,这是最为基础的事情。
第三,我们来聊开发商。房地产开发商可谓是中国最容易被背锅的群体,诚然,在房地产的开发过程中不少的开发商借助房地产发展的红利,登上了房地产发展的顺风车,很多人赚的盆满钵满,但是,其行为受到前两大群体的制约也是十分显著的情况。在经济学的规律当中,在房地产这种大规模资本密集型的产业中,中国已经出现了明显的二八分化机制,实力雄厚的大型房产商所拥有的能力更为强悍,现阶段的现象是中小型房产商赚钱的难度越来越大,大型房产商拥有的优势日益明显,这些此消彼长之下,就是很多城市都成了某几家大型房产商的天下。而越是大型的机构其对抗市场周期的能力就越强,所以其坚持推高房价的力度也就越明显。